科学城新盘价格曝光！4.1万起买保利罗兰国际，值吗？

大家心心念念的黄埔科学城，又要上新了！这次的是保利罗兰国际最新一期。

前几天，有粉丝在购房群率先曝光价格，据说首开的#5与#6两栋楼，南向卖4.5万~4.7万/㎡，北向卖4.1万~4.2万/㎡，南北朝向一平差了四五千块。

| 购房群聊天截图

爆料粉丝有点心动，连忙算了一下北向价格，面积最小的85㎡三房，总价350万左右，首付100来万就能上车。

这个首付区间，正好适合手上有120万的自己。

不过，也有很多粉丝货比三家之后，陷入了“该不该买”的纠结。

黄埔选择那么多，为何要买罗兰国际？

最最纠结的就是性价比。

大家都知道，今年调控雷厉风行，黄埔多个新盘价格回调，横向对比来看，保利罗兰国际似乎就不香了。

它的南向4.5万~4.7万/㎡，都赶上庙头和黄陂了；北向4.1万~4.2万/㎡，又比香雪东、云埔的一手盘贵了三四千。

首付100万的三房嘛，差不多有9个盘可以选，有的还是南向的，又不是比尔盖茨不差钱，为什么要买罗兰国际？

毕竟是给粉丝整的活，房产君不废话了，直接说结论。

首先，粉丝曝光的只是销售吹风价，房产君多方途径打听到的是，开盘价大概率还有惊喜，性价比仍高于庙头、黄陂。

同样是三房，在罗兰国际首付100万能够住85㎡，庙头、黄陂顶多够买78㎡，两者相比，面积差了7㎡，相当于差了一个大书房，空间感、舒适度差异明显。

不仅性价比更高，项目的城市界面与生活氛围也更有优势，其地处科学城核心，一手黄埔区府，一手万达商圈与演艺中心（即宝能观致文化中心），周边高楼林立。

相比之下，庙头与黄陂属于刚起步的新板块，还需要与时间做朋友。

而论开车到珠江新城的距离，庙头、黄陂约20公里，罗兰国际也仅需26公里，都在合理的通勤范围内。

看重性价比、生活氛围与居住感受的话，罗兰国际不失为首选。

二是，买房除了要看价格，地段的差异性相当重要。

经历过牛奶厂与广钢的买家更有体会，两个板块处于同一个周期，最开始也是2字头起步，如今，前者二手报价8~10万/㎡，后者5~6万/㎡居多。

之所以说起这个案例，本质是想告诉大家：买房，归根到底还是地段为王。

回到粉丝关心的问题，罗兰国际虽然价格比香雪东、云埔高一些，但地段也更核心。

且看这个实景拍摄的视频：

| 拍摄：广州房产 正叔

罗兰国际紧邻开创大道，而这条主干道既是科学城的总部产业轴，又是其发展大动脉。

沿着开创大道一路往西，汇聚了南方电网、雪松总部等数十家高新产业巨头。

其中，科学城广场（暹岗站）更是科学城目前的“心脏”，GDP浓度高，首个超五星购物中心也计划落地于此。

这里的在售盘，9月底开盘价4.8~5.4万/㎡，属于科学城的标杆，罗兰国际与之相距2个地铁站（从萝岗站出发），价格区间低了7000元/㎡。

香雪东、云埔在售盘在罗兰国际东侧，直线两三公里以外的地方，离核心稍远，存在价差，无可厚非。

另一方面，项目周边配套更丰富，烟火气浓厚。

|保利罗兰国际周边配套

地铁它有，地铁6号线萝岗站、香雪站就在附近，直达天河，在苏元站换乘，又可接驳21号线，前往金融城。

地铁7号线二期预计2023年开通，届时，香雪出发，一轨通达大学城、广州南站，格外方便。（来源：广州地铁）

商业配套它有，而且一口气给你近10个！

万达、香雪城、奥园广场等核心大mall，包括黄埔区政府点名的时尚消费地标——至泰商业广场，都在罗兰国际半径2.5公里内。

| 至泰商业广场效果图

学校它也有，一出手就是省一级小学开发区二小！

学校就在楼下，现已开学，软硬件水平如何，通通所见即所得。

根据今年黄埔区的招生政策，罗兰国际的适龄业主儿童就位于学校的招生地段内，虽说教育局每年会发布招生政策，可能存在微调，但社区教育都是一张有保障的底牌。

环顾科学城，已建成省级教育配套的在售盘，除了保利罗兰国际，你很难找出第二个。

| 开发区二小北校区实景图

至于居住环境、医疗配套更是一流。

沿着开创大道，串联着大大小小近10个公园，以及三甲医院——中山大学附属第三医院岭南分院。

从珠江新城下班归来，换件衣服就能牵着娃到公园漫步，难得惬意；家人不舒服，驱车就是三甲医院，时刻守护健康。

| 保利罗兰国际实拍图（@广州房产 细鹏）

如此地段、配套摆在你面前，本身就是项目价值的一部分，买在这里，快人一步享受核心配套，自然也更快享受溢价红利。

好比买珠江新城，你肯定也会选配套、环境更好的核心区，而不是边缘区域。

结果也很明显，地处核心的嘉裕公馆二手均价超过16万/㎡，而西区边缘的名悦，二手没破10万。（来源：链家）

选筹指南买罗兰国际，该怎么买？

就算认定了罗兰国际，也有买家纠结选筹：

买建面约85㎡北向三房，还是咬牙升舱建面约88㎡南向三房？两者价差四五十万，说多不多，说少不少。

同样是南向四房，是该选建面约97㎡，还是省点钱买建面约93㎡？两者总价只差约18万。

| 项目首波推新楼栋示意

这也是人之常情。

一来，今年政策调整后，一手楼要等收楼、房产证满2年可售、证满5年免增值税交易，整个周期短则5年，长则8年，难吃后悔药，只能在选筹时谨慎再谨慎。

二来，太多人吃过选筹失误的亏，明明买入时价格差不多，卖出时难度大增还难溢价。

该怎么好？且看房产君贴心奉上的选筹攻略。

85㎡三房 VS 88㎡三房

先来聊聊三房单位，房产君知道，南方买家对南向蜜汁执着，但从户型、景观、舒适度看，其实两者各有优势。

建面约85㎡三房，竖厅设计，动静分区清晰，客厅沙发有靠山，更贴合传统买家的审美，景观阳台长达约6米，尺度媲美建面约120㎡的大户型。

| 85㎡户型图

建面约88㎡三房，走的是“时尚的横厅设计”，空间更阔绰大气，三开间朝南，采光、通风优越。

| 88㎡户型图

说说房产君的选房逻辑：如果对朝向特别敏感，追求阳光通透的房子，那就优先选择南向，不然，其实看菜下饭，选择北向也无伤大雅。

有三个根据：

首先，90㎡以下三房在科学城供不应求，不用担心朝向差异，未来在二手市场上缺少买家。

其二，南向单位成本更高，而且首推只有一条梯腿，共30户，想买也不一定能抢到。

与其这样，不如提前锁定一个北向房源，因为相较于朝向，二手市场买家核心关注点还是地段、品质、圈层等方面，只要地段够硬，什么朝向的房子都有成长性。

房产君的好朋友“梅道理”就是个例子，她第一套房选择了科学城一套西北向单位，但不影响6年后资产价值翻了一倍，套现买入了天河。

| 买房，地段才是硬道理

去年换房，她也曾纠结天河只能买北向小面积，黄埔能住南向大户型，更舒适，是不是留在黄埔好。

但最终，地段让她做出了取舍，虽然买了北向，但资产溢价空间远高于黄埔的南向单位。

还是那句话，不要因为朝向，错过了好盘。

最后，其实85㎡三房虽为北向，但直面项目中心园林，儿童乐园、运动乐园、度假式泳池等尽收眼底，入手也不亏。

| 项目营销中心园林实景

悄悄告诉你，房产君壮着胆子给5#和6#做了一次声环境模拟，7成北向单位夜间分贝值40~45之间，属于安静的范围，比南向更静一些。

93㎡三房 VS 97㎡三房

再看建面约93~97㎡带主套三房，都是南向，面积差了4个平方，这种就是萝卜青菜各有所爱了。

93㎡横厅设计，灵动性更强一些，比如客餐厨一体化，减少了梁柱，如果有需要，可以打造餐厨一体的岛台，在客厅多划出一个工作区。

再比如主套，有一个独立的衣帽间，改造成临时的BB房，放上摇床，方便父母起夜。

| 93㎡户型图

97㎡三房，竖厅设计，称得上刚需中的豪华配置。

一方面，三开间朝南，清风和阳光肆意闯入；另一方面，超宽阳台连通客厅与卧室，如果与老人同住，早上推开门就能打太极。

| 97㎡户型图

房产君的选筹建议是：两个户型都没有硬伤，各有受众群，大方向是视总价情况选取。

喜欢安静的，不妨选择93㎡高层；喜欢晒太阳的不妨看看选97㎡单位；喜欢舒适梯户比的，可挑选两梯四户的#6栋。

134㎡四房，价格合适可闭眼买

最后看建面约134㎡四房，两梯四户配置，分外舒适。

户型设计上，没有什么好挑剔的，餐客厅南北对流，而且客厅、阳台以及三个卧室全部朝南。

主卧自带步入式的衣帽间，一边一排柜子，男女主人都享有尊贵体验。

| 134㎡户型图

面积144㎡以下四房，在科学城相当稀有，也是科学城核心难得的在售四房，

好了，今天的答疑到此为止，对此你们怎么看？欢迎留言告诉我们。

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